Kształtowanie się cen transakcyjnych domów w Siedlcach i okolicach na przełomie ostatnich kilku lat.

Artur Plurchrat 2019-10-24

Ponieważ mój ostatni post odnośnie rosnących cen mieszkań w Siedlcach został przyjęty z zainteresowaniem i entuzjazmem (przynajmniej takie głosy otrzymałem) postanowiłem iść za ciosem i tym razem, opiszę również w kilku słowach kształtowanie się cen transakcyjnych domów w Siedlcach i okolicach na przełomie ostatnich kilku lat.

Na początek najważniejsza kwestia o której wielu zapomina - domy to zupełnie inny segment rynku nieruchomości niż mieszkania !

Dlaczego o tym wspominam?

Ponieważ nieustannie spotykam się z pytaniem: Dlaczego nie mogę sprzedać kilkuletniego domu w cenie np. 4.000 zł/m2 a mieszkanie powyżej 6.000zl/m2 sprzedam od ręki? Niby proste, a skomplikowane.

Składa się na to mnóstwo czynników ale żeby nie zanudzać i przytrzymać Cię Drogi czytelniku do końca posta wymienię tylko moim zdaniem najbardziej istotne:

1. Już na starcie budowy domu cena jednostkowa za metr wynosi mniej niż cena metra kwadratowego w mieszkaniu z rynku wtórnego czy też pierwotnego ( zasadnicza różnica - dom można zbudować i możesz to mniej więcej policzyć, mieszkania nie pobudujesz dlatego nie masz wpływu na cenę u dewelopera, po prostu akceptujesz lub nie).

Niestety z powodu rosnących cen materiałów i kosztów robocizny te różnice zaczynają się delikatnie zmniejszać, aczkolwiek dalej są bardzo widoczne ( Wyobraź sobie budowę domu w cenie 5.000zl/m2 w stanie deweloperskim, np. 150m2, kosmos a trzeba jeszcze dodać wykończenie wnętrz, ogrodzenie, kostka, taras, etc.). Ceny byle jakich domów zaczynałyby się od miliona.

2. Budynki mieszkalne mają zawsze lub prawie zawsze większą powierzchnię użytkową, nie wspominając już o całkowitej. Im więcej metrów tym cena na metrze spada i na odwrót, stała zasada. Widać to nawet, a może szczególnie na małych domach.

3. Kupując dom na kredyt, bank w przeciwieństwie do mieszkań bierze pod uwagę tylko powierzchnię stricte mieszkalną ( użytkową w sensie bez pomieszczeń typu garaż, kotłownia, klatka schodowa etc., oczywiście w zależności od polityki banku bo są wyjątki.

Bank nie będzie zainteresowany czy dom stoi na działce o pow. 1000m2 czy 3500m2. Czy jest wyłożone 500m2 kostki brukowej czy też urządzony piękny ogród przez profesjonalną firmę. Tu liczy się tylko powierzchnię stricte mieszkalna i oczywiście lokalizację.

Dlatego tak często są różnice w wycenie rzeczoznawcy a ostatecznej wycenie analityka w banku.

4. To chyba powinno być nawet jako pierwszy podpunkt - lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja - podstawowa zasada obowiązująca na rynku nieruchomości, która określa trzy najważniejsze kryteria determinujące ich wartość.

Nie znajdziemy już nowych domów w wielu siedleckich lokalizacjach tylko masę zabudowy wielorodzinnej. Oczywiście zabudowa jednorodzinna w topowej lokalizacji z reguły będzie droższa od domu na peryferiach Siedlec ale z pewnością wraz tańsza przeliczając na metr kwadratowy niż alternatywnie cena metra kwadratowego za mieszkanie w podobnej lokalizacji.

5. Tu jest Polska, brzmi dumnie, nie? Ale mam na myśli co innego. Na zachodzie domy wraz z upływem czasu bardzo często zyskują na wartości wraz z upływem lat.

W naszym pięknym kraju niestety nie ( co najwyżej działka na której jest usytuowany budynek).

Dlaczego tak jest?? Masa czynników ale opiszę to przy innej okazji.

Przechodząc do meritum, ceny domów w Siedlcach i okolicach na przełomie ostatnich kilku lat nie uległy takim zmianom jak ceny mieszkań. Można by nawet rzec, że domy przespały pewien okres. Kilka lat temu za kilkuletnie domy trzeba było zapłacić podobne pieniądze co teraz. Wiele ofert z cenami powyżej 800.000 zł dalej nie może znaleźć swojego nowego nabywcę.

Pomimo iż sam widzę, że jest duże zapotrzebowanie na nowe domy, to sprzedają się z reguły te, gdzie cena jest adekwatna do lokalizacji i jakości wykończenia lub zachwyca oryginalnością i nietuzinkowym stylem.

Kilkuletnie domy w dobrym lub podwyższonym standardzie sprzedają się szybko, jest na to zapotrzebowanie.

Tylko kwota musi się zgadzać.

Wiele osób widząc ceny nowych domów dalej wybiera budowę własnego.

Pomimo to sprzedaż domów jednorodzinnych w Siedlcach jak i okolicach ma się raczej dobrze, ba jestem przekonany, że nawet lepiej niż kilka lat temu. Patrząc na kolegów z branży czy też na tych, którzy trudnią się deweleperką nie widzę grymasów tylko ręce pełne roboty.

Artur Pluchrat

 KNC Nieruchomości Siedlce.


Wszystkie wpisy